Alugar imóvel em Portugal: tudo o que você precisa saber

Alugar imóvel em Portugal

O mercado de aluguel em Portugal tem passado por grandes mudanças nos últimos anos. Com o aumento do turismo, especialmente em Lisboa e no Porto, houve uma grande procura por imóveis para alugar de curto prazo através de plataformas como o Airbnb. Isso fez com que muitos proprietários preferissem alugar suas casas para turistas ao invés de fazer contratos de longo prazo com moradores.

Além disso, depois da crise financeira de 2008, os bancos em Portugal endureceram as condições para concessão de crédito imobiliário. Como comprar ficou mais difícil, mais pessoas passaram a procurar imóveis para alugar, aumentando a demanda no mercado de aluguéis. Esse artigo vai abordar o seguinte conteúdo:

Esses dois fatores em conjunto fizeram com que os preços dos aluguéis subissem bastante, especialmente nas grandes cidades. Em Lisboa, por exemplo, os preços mais que dobraram entre 2013 e 2019. Além disso, o termo utilizado para alugar imóvel em Portugal é o arrendamento. Assim, você irá se deparar com o termo arrendar ou contrato de arrendamento para alugar imóvel em Portugal.

Atualmente, muitas pessoas encontram dificuldades em encontrar moradia a preços acessíveis nas áreas urbanas. A situação se agravou ainda mais com a pandemia de Covid-19 em 2020.

Fatores que influenciam os preços

Ao alugar imóvel em Portugal, vários fatores podem influenciar o preço ao alugar imóvel em Portugal, incluindo:

Localização

A localização é um dos fatores mais importantes que influenciam ao se alugar imóvel em Portugal. Imóveis em grandes cidades como Lisboa e Porto, e em áreas nobres dessas cidades, tendem a ter preços mais elevados. Bairros centrais e bem localizados, próximos a transportes, escolas, comércio e lazer costumam ser mais caros. Já imóveis em zonas periféricas e bairros dormitório tendem a ter preços mais acessíveis.

Idade e estado de conservação

Imóveis novos ou recém reformados são mais valorizados e costumam ter aluguéis mais altos. Já imóveis antigos e mal conservados tendem a ser alugados por preços menores. O estado de conservação da pintura, pisos, cozinha, banheiros e instalações elétrica e hidráulica influenciam bastante o preço e devem ser levados em consideração ao se alugar imóvel em Portugal.

Tamanho do imóvel

Imóveis maiores como casas com 3 ou 4 quartos tendem a ter aluguéis mais elevados. Apartamentos de 1 ou 2 quartos costumam ser mais baratos. O número de vagas na garagem também impacta no preço final.

Preços médios por distrito

Os preços médios dos aluguéis em Portugal variam significativamente entre os distritos, especialmente entre as grandes cidades e áreas rurais. Alguns dos distritos com os preços médios mais altos para alugar imóveis em Portugal são:

Lisboa

• O distrito de Lisboa tem os preços de aluguel mais caros em média do país, com valores que podem passar de €1000 por mês por um apartamento de 1 ou 2 quartos na capital. Prédios novos ou reformados em bairros centrais como Chiado ou Avenida da Liberdade têm valores ainda mais elevados.

Porto

• No Porto os preços médios também são bastante altos, embora um pouco abaixo de Lisboa, ficando em torno de €800 a €900 para apartamentos de 1-2 quartos no centro da cidade. Conforme a localização, tamanho e qualidade, os preços sobem para mais de €1000.

Faro

• Em Faro, no Algarve, os preços médios para alugar um apartamento ficam em torno de €600 a €800 dependendo da época do ano e proximidade da praia. No verão os valores sobem com a alta temporada de turismo. Isso acrescentado a dificuldade de se localizar imóveis disponíveis para locação fixa, uma vez que os proprietários preferem arrendar por temporada dada a alta procura por essa modalidade na região.

Setúbal

• O distrito de Setúbal tem preços médios mais acessíveis, em torno de €500 a €600 para imóveis de 1-2 quartos, por ainda estar próximo a Lisboa e ter acesso às praias da costa, sendo uma boa opção para que busca alugar imóvel em Portugal.

Aveiro

• Em Aveiro os valores médios giram em torno de €400-€500 para apartamentos de 1-2 quartos. É uma cidade universitária então há muita procura por imóveis para estudantes.

Braga

• Braga tem preços médios semelhantes a Aveiro, ficando na faixa de €400-€500 para a maioria dos apartamentos simples para alugar no centro da cidade.

Documentação necessária

Ao alugar imóvel em Portugal, o inquilino precisa apresentar alguns documentos importantes ao proprietário:

Fiador

O fiador é uma pessoa que se responsabiliza legalmente pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não cumpra com suas obrigações financeiras. Geralmente o fiador tem que comprovar renda suficiente e ser proprietário de algum bem imóvel. Alguns proprietários exigem a presença de um fiador no contrato de aluguel, sendo necessário estar preparado para isso caso o proprietário exija um fiador para alugar imóvel em Portugal.

Recibos de pagamento

O inquilino deve guardar todos os recibos mensais de pagamento do aluguel. Eles servem como comprovante de que o pagamento foi realizado corretamente. Os recibos devem conter informações como o valor pago, o mês de referência, dados do locador e do locatário.

Contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento, assinado entre locador e locatário, estabelece as condições acordadas para o aluguel do imóvel. Ele especifica o prazo de locação, valor do aluguel, dia do pagamento, obrigações de ambas as partes, etc. É um documento essencial que o inquilino deve ter em mãos.

Seguro do imóvel

Alguns proprietários podem exigir que o inquilino faça um seguro do imóvel alugado, para se precaver contra possíveis danos ao imóvel. O seguro cobre prejuízos causados por incêndio, vazamento de água ou outros problemas.

Caução e fiador

O fiador e/ou a caução são garantias adicionais exigidas pelo senhorio em caso de incumprimento contratual por parte do inquilino. Estas garantias visam proteger o proprietário de eventuais danos no imóvel ou falha nos pagamentos da renda.

A caução corresponde a uma quantia monetária depositada pelo inquilino, geralmente equivalente a 1 ou 2 meses de renda. Este valor permanece retido durante a vigência do contrato e é devolvido no final, desde que o inquilino cumpra todas as suas obrigações.

Já o fiador é uma pessoa que se responsabiliza legal e financeiramente pelo cumprimento do contrato pelo inquilino. Caso este falte com alguma obrigação, como pagamento da renda ou danos, o fiador poderá ser chamado a cobrir os valores em dívida.

A legislação portuguesa prevê que a exigência de caução ou fiador depende do tipo de contrato. Nos contratos de duração limitada, como os contratos de estudante, é proibida a cobrança destas garantias adicionais. Já nos contratos de duração indeterminada, o senhorio pode exigir uma caução de valor máximo igual a 2 meses de renda ou a apresentação de um fiador.

Encargos para o inquilino

Além do pagamento do aluguel, o inquilino precisa arcar com outros encargos referentes ao imóvel. Os principais são:

• Água: o pagamento da conta de água é de responsabilidade do inquilino. O valor da conta dependerá do consumo e da tarifa cobrada na região.
• Luz: assim como a água, o inquilino também paga a conta de luz diretamente à companhia elétrica. O valor vai variar de acordo com o consumo.
• Gás: caso o imóvel utilize gás, seja para cocção ou aquecimento, o inquilino paga essa despesa. O valor é estabelecido com base no consumo medido.
• Condomínio: refere-se às taxas pagas para a administração do prédio, incluindo funcionários, manutenção, seguros, etc. O valor é rateado entre os condôminos.
• IMI: o Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) é semelhante ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no Brasil e, normalmente, deve ser pago anualmente pelo inquilino. A taxa varia conforme a localização e valor do imóvel.

O inquilino precisa se certificar de que esses custos estão claros no contrato de aluguel, para não ter surpresas com despesas extras depois. Muitas vezes, o valor do condomínio já está embutido no aluguel.

Leis de arrendamento

O arrendamento em Portugal é regulado principalmente pelo Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), introduzido em 2012. Este quadro legal veio modernizar e flexibilizar os contratos de arrendamento, trazendo mais equilíbrio à relação entre senhorios e inquilinos.

Alguns dos principais pontos do NRAU:

• Contratos de arrendamento têm duração mínima de 1 ano, renováveis por períodos sucessivos de 1 ano
• O senhorio só pode terminar o contrato após o primeiro ano por justa causa ou para habitação própria/familiar
• O inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, com aviso prévio de 2 a 3 meses
• Atualização anual da renda de acordo com coeficientes publicados pelo INE
• Obrigatoriedade de seguro de arrendamento
• Caução máxima de 2 meses de renda
• Prazo para realização de obras e limites à atualização da renda após obras

O NRAU trouxe maior segurança e estabilidade para ambas as partes, balancedo os interesses de senhorios e inquilinos. É uma referência importante para compreender os direitos e deveres no arrendamento em Portugal.

Problema habitacional em Portugal

Portugal enfrenta uma grave crise habitacional, com falta de habitação acessível em grandes cidades como Lisboa e Porto. Esse problema vem se intensificando nos últimos anos devido ao aumento significativo do turismo e investimentos estrangeiros no setor imobiliário, o que pressiona os preços para cima.

Muitas residências estão sendo retiradas do mercado tradicional de arrendamento e convertidas para alojamentos locais ou vendidas. Como consequência, faltam opções de moradia para a população local, especialmente para jovens e famílias de baixa renda. Os preços sobem em níveis muito acima da inflação e dos salários.

Para tentar reverter esse quadro, o governo português tem implementado algumas políticas públicas. Foi criado o programa Porta de Entrada, que subsidia parte do aluguel para famílias de baixa renda. Também foi aprovada a Lei de Bases da Habitação, estabelecendo o direito à moradia digna.

A nova Lei do Arrendamento Urbano limita os aumentos anuais de aluguel, facilita a prorrogação de contratos e desincentiva a cessão do arrendamento. Outras medidas incluem mais incentivos fiscais para proprietários, construção de habitação pública e redução de impostos para jovens arrendatários.

Ainda assim, essas iniciativas não foram suficientes para resolver o déficit habitacional. Serão necessários mais investimentos e políticas públicas consistentes e de longo prazo para aumentar a oferta de moradias acessíveis em Portugal.

Iniciativas para reduzir preços

O governo português tem tomado algumas medidas para tentar reduzir os preços dos aluguéis e melhorar a situação habitacional no país. Algumas das principais iniciativas são:

Subsídios

• Programa Porta de Entrada – ajuda financeira para pagar a renda aos jovens que arrendem casa pela primeira vez. O valor do subsídio depende do rendimento do agregado familiar.
• Subsídio de Arrendamento – apoio financeiro para pagar a renda de habitação permanente dirigido a famílias carenciadas.

Incentivos fiscais

• Deduções fiscais na declaração de IRS para contratos de arrendamento habitacional de longa duração. Quanto maior for a duração do contrato, maior é o desconto.
• Redução da taxa de IVA de 23% para 6% em contratos de arrendamento habitacional.

Regulamentação de preços

• Limites máximos de actualização anual das rendas antigas.
• Áreas de contenção – zonas do país com limites máximos para os preços de novas rendas.
• Incentivo e benefícios fiscais para proprietários que pratiquem rendas abaixo do preço de mercado.

Estas e outras medidas visam aumentar a oferta de casas para arrendamento, sobretudo para famílias com rendimentos mais baixos, bem como controlar o crescimento galopante dos preços que se tem verificado nos últimos anos.

Conclusão

O mercado de aluguel em Portugal tem passado por diversas mudanças nos últimos anos. Os preços subiram consideravelmente, especialmente nas grandes cidades como Lisboa e Porto, devido à falta de oferta frente à procura crescente.

Fatores como a localização, tamanho do imóvel e comodidades oferecidas influenciam bastante o valor do aluguel. As regiões Norte e Centro costumam ter valores mais baixos, enquanto Lisboa e Algarve são as mais caras.

Para alugar um imóvel em Portugal, o inquilino precisa apresentar documentos como comprovante de renda, fiador e contrato de trabalho. O pagamento de uma caução, correspondente a um ou dois meses de aluguel, também é bastante comum.

O inquilino deve arcar com despesas como IMI, condomínio e contas de consumo durante a locação. A lei de arrendamento urbano e o Código Civil definem os direitos e deveres das partes envolvidas.

A falta de habitação acessível é um problema que afeta muitas famílias portuguesas. O governo tem buscado soluções como benefícios fiscais para contratos de longo prazo e construção de novas moradias. No entanto, ainda há um longo caminho pela frente para tornar o mercado de aluguel mais justo e equilibrado.

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